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星級酒店業步入低谷 國內資金興起抄底沖動

時間:2011/4/4 17:47:40 來源:瞭望東方周刊

  那些追趕“奧運效應”的酒店都押錯了寶,從2008年開始,北京高星級酒店進入了20年以來的低谷。而在上海,2010年新酒店開業潮還沒開始,現有星級酒店入住率就已跌破保本水平

  2005年,北京所有星級酒店的客房總數只有12404間。但2008年,北京就新增客房9739間,總量達到16541間,比2005年增長了103%。

  事實證明,那些追趕“奧運效應”的酒店都押錯了寶,從2008年開始,北京的高星級酒店進入了20年以來的低谷。

  北京的前車之鑒,并未成為上海的后事之師。“雖然2009年6月,上海的星級酒店平均入住率已經全部下降到保本水平以下,但在‘世博效應’的推動下,上海星級酒店業正進入快速膨脹期。”華美酒店顧問公司首席知識管理專家趙煥炎告訴《瞭望東方周刊》。

  北京星級酒店“后奧運時代”慘淡經營

  根據仲量聯行酒店集團提供的數據,和2007年相比,2008年北京的星級酒店客房數量增長了59%,其中,五星級酒店日均客房價為1592元,增長了24.4%,每間可出租客房收入為967元,增加了11.3%;四星級酒店的日平均客房價為832元,增長了27.4%,每間可出租客房收入為507元,增長了4.5%。

  但在客房價格上漲的同時,五星級酒店的入住率卻只有60.7%,與2007年相比下降了7.2%。四星級酒店的入住率則下降了13.4%,僅為60.9%。

  “奧運效應”與其說是抬高客房價格讓酒店大賺一筆,倒不如說只是將危機的爆發推遲到了2009年,趙煥炎說。

  仲量聯行酒店集團中國區高級副總裁吳嘉保則告訴《瞭望東方周刊》,2009年1~5月,北京五星級酒店的日平均客房價為1067元,下跌了22.2%,入住率僅為47%,下跌了18.4%,每間可出租客房收入為501元,下跌了43.9%。

  四星級酒店日平均客房價為544元,下跌了21.6%,入住率僅為50.5%,每間可出租客房收入為501元,下跌了37.5%。

  對于2008年北京酒店業的慘淡,很多人曾歸咎于奧運會期間入境游人數的減少。但從2009年的數據上看,顯然入境游的波動,并不是酒店業走下坡路的真正原因。

  按照國家統計局公布的數據,2008年北京接待入境旅游379萬人次,同比下降了13%,但2009年1~5月,北京的入境游客卻有151萬人次,同比只下降了4.3%。

  “真正的原因是,新增過猛導致競爭激烈,奧運的后期效應又在很大程度上被全球經濟衰退抵消。”吳嘉保說,但更大的問題在于,2009~2011年,北京的星級酒店客房,還將逐年增加3996、1176和1238間,預計到2011年,總量將達到30888間,還將比2008年再增長23%。“強勁的新增供應將繼續給酒店業績底線帶來壓力。”

  “2006年和2007年,北京新增的星級酒店客房數量分別只有1626間和2511間,以這個數字衡量,可想而知,北京市場在今后幾年供大于求的程度。”趙煥炎說,這些現實并沒有讓追趕“世博商機”的投資者冷靜,上海的危機“其實更嚴重”。

  上海酒店業“世博效應”吉兇難測

  上海星級酒店市場的危機在于,2010年新酒店開業潮還沒開始,現有星級酒店入住率就難以保本了。

  五星級酒店在2008年的日平均客房價為1552元,同比下跌了3.9%,入住率為56.3%,下降了10.4%,每間可出租客房收入為874元,降低了18.8%。2009年1~5月,日平均客房價為1225元,下跌了23.7%,入住率僅為44.9%,每間可出租客房收入為551元,下跌了42%。

  四星級酒店2008年日平均客房價為710元,同比下跌了1.7%,入住率為59%,下降了8.5%,每間可出租客房收入為419元,降低了14%。2009年1~5月,日平均客房價為588元,下跌了16.8%,入住率僅為49.7%,每間可出租客房收入為292元,下跌了33.1%,這已和上海的經濟型酒店價格接近。

  “上海高星級酒店業已經供大于求了。”趙煥炎說,但客房量的飆升之勢卻要到2011年才會有所緩和,“世博效應”在上海已經引發了盲目投資酒店業之風。

  按照華美酒店顧問公司提供的數據,2009~2011年,上海星級酒店的客房數量還將分別增加6009間、7261間和2703間。也就是說,到了2011年,上海的星級酒店客房數量將比2008年增長50%左右。

  “國際通行的標準是,低于60%的入住率酒店就很難保本了。”趙煥炎說,世博會也很難挽回酒店業的頹勢,因為“按照業內的測算,世博會游客每天對星級酒店床位的需求大概是47.6萬張,而2009年我們可以供應的床位就已經有54萬張了。”

  “從2009年1月開始,就有一些投資商放緩工程進度了,在我們每個月的統計清單中,都顯示有新的酒店將開業時間推遲,推遲開業至少可以不用再負擔巨額的運營成本。”吳嘉保說。

  “金融危機對上海的影響在2008年下半年已經明顯凸顯,衰弱的全球經濟和持續緊縮的旅游預算已對上海的入境旅游造成了嚴重影響,再加上過去幾年新增供應量很大,上海的五星級酒店已經開始大幅度地降低客房價以挽回逐漸下滑的入住率。”仲量聯行酒店集團中國區董事總經理安瑞達說。

  由于建設周期長,2008年的經濟形勢突變讓很多新酒店騎虎難下,未來12~18個月內,上海還將有大批新建酒店開業,“2009年下半年,會有一批出現資金困難的賣家進入交易市場,其中,就包括若干五星級酒店。”安瑞達說,只是這一次,全球金融危機導致國際資本流動停滯、借貸成本上漲,傳統買方——國際投資者和開發商因為融資難而大批缺席——國內買家成了主力。

  國內資金的抄底沖動

  這些國內買家的行為,處處顯得“不同尋常”。

  “來勢洶洶”是合縱酒店顧問公司副總裁陽國慶對他們的評價,2008年9月金融危機爆發時,中國酒店業還處在一片恐慌情緒之中,“全國很多在建或規劃中的項目,都陸續停滯。”

  恐慌情緒還來不及退去,大批資金就蜂擁而至,而且都瞄準了大城市的高星級酒店。

  “2009年1月到7月,我們獲得了16個新的酒店項目,都是以五星級酒店為主,這樣的業務量,比2008年同期,也就是金融危機爆發前還多了40%以上。”陽國慶告訴《瞭望東方周刊》,這個數字讓他都感覺驚訝。

  因為按照以往的經驗,投資一家高星級酒店,收回成本(不含土地成本)一般要8~10年,但按照現在的入住率,收回成本的周期起碼要延長到15年。在上海,建造一座5萬平方米左右的五星級酒店,不算土地成本,從開工到開門營業的成本需要4.5億~5億元,也就是說,平均每平方米的成本是9000~10000元,“正常條件下,要10年以上才能收回成本。”

  所以,過去幾年中,二、三線城市的三星級酒店或者經濟型酒店才是資金投資的重點,“前幾年,在二、三線城市,投資一家酒店,2~3年就可以收回成本,而且投資額低。”陽國慶說。合縱酒店顧問公司是一家從事酒店及酒店綜合地產項目投資建設策劃及咨詢的顧問公司,自2002年以來,已完成了140多個酒店及旅游地產策劃、咨詢顧問項目。

  從2007年開始,之河酒店策劃公司總裁鄭植河也將酒店發展的重點轉移到了中部的二、三線城市,在湖北的孝感、鄂州、恩施等地開設小型、高端的度假酒店,“不算土地成本,上海五星級酒店每平方米造價是9000~10000元,四星級酒店的造價是6000元左右,但在二線城市,五星級和四星級酒店的造價分別只有6000元和4000元。”

  但從2009年開始,鄭植河不斷接到委托電話,“讓我在廣州找一個商務樓,改造成五星級酒店。”一個客戶還曾問過鄭植河,“是不是在深圳買樓改建個商務樓作五星級酒店,成本連2億都不到,但過幾年卻能賣五六個億。”

  “我只告訴這個客戶,現在深圳幾乎沒有一個五星級酒店是可以賺錢的。”面對這些“行業外”資金過高的期望,鄭植河有些無奈。

  類似資金客戶咨詢的頻率越來越高,“很多是來自于江浙的產業資金,”鄭植河說。

  曾在浙江經營一家小船廠的李茂財就是這些“產業資金”老板中的一個。2007年下半年,李茂財賣掉生意日漸蕭條的造船廠,“本來打算全部炒房,可看到上海的房價太高了,正好那時候調控的風聲也緊”,于是,李茂財聽朋友的建議,在浙江一個二線城市投資建造一個四星級酒店。

  “當時的設想是,酒店雖然回報率不如炒房,但收入的現金流穩定,過些年,地皮也能賺錢。”可等到酒店建好開始裝修,招聘的酒店管理團隊到位以后,李茂財傻了眼,“房間太小、廚房離餐廳太遠、沒有庫房和加工場,這樣的問題一個接一個。”這時候李茂財才明白,在一個正規的酒店建設程序中,招聘管理團隊應該是整個工程的第一步,只有在酒店的裝修、裝飾全部定下來之后,才到土建的環節。

  “靜下心一看,身邊投資酒店的私人老板,90%是對酒店一竅不通的,10%的人也最多是略懂皮毛。”李茂財說,“開好一家酒店太難了,必須有一個專業的團隊,可人力成本又太高,如果委托專業的酒店咨詢、管理公司,那又是牛刀殺雞,他們懶得做,我們也沒得賺。”

  后來,李茂財和一批“在小城市交了學費”的私人老板,紛紛把眼光放到了一、二線城市的高星級酒店上,“買股權就沒有經營的風險,以后也更好出手”。李茂財說,“這是一個自然的變化過程,金融危機是一個推動因素,讓這個變化提前了,因為現在去買肯定便宜。”

  全國酒店業入冬

  事實并沒有李茂財想象的那么美好。不論是北京、上海這樣的一線城市,還是杭州、重慶這樣的二線城市,高星級酒店業其實都“沒多少投資價值了”,鄭植河說。以長三角為例,主要城市的星級酒店基本都出現了大量空置,“2008年平均入住率下跌10%,特別是蘇州,很多五星級酒店入住率下跌了20%~30%。這是一個非常嚴重的信號。”鄭植河說。

  “以前去北京辦事,都住四星,每晚800元,2009年去住五星,只要600元。”鄭植河說,他自己公司在上海奉賢有一家五星級酒店項目,本打算在世博會前開業,現在卻推遲到了2011年,“因為客房價下跌了20%以上”。

  仲量聯行提供的一份資料則顯示,2008年,國內很多城市在旅游人次上出現頹勢,但酒店客房供應量卻在強勁增長,在他們所關注的13個主要旅游城市中,10個城市的酒店每間可出租客房收入均出現下滑。

  例如,青島、成都、重慶、大連、西安、三亞這幾個過去幾年星級酒店增長最快的城市,每間可出租客房收入在2007年分別增長了37.2%、10%、14.4%、12.8%、16%和38.3%,但2008年,卻分別下降了30.7%、29.3%、10.9%、9.2%、8%和6.8%。

  重慶、天津、青島、西安、大連的星級酒店入住率都在2008年跌破60%的保本線,其中,重慶的每間可出租客房收入只有269元,青島由于當年大批酒店開業,導致全城星級酒店集體降價促銷,酒店全年客房價下降了9.5%。

  “中國市場酒店交易金額從2006年的16億美元降為2007年的10億美元,2008年則跌至3億美元。”吳嘉保說,這也說明從2006年開始,國家資金就已經對中國酒店業的過度投資有所警惕,在這波收購潮中,國際投資者的出局除了資本方面的原因外,對國內酒店業信心不足也是一個重要的原因。

  趙煥炎說,目前,歐美等發達國家的五星級酒店投資回報率是15%,但在國內,星級酒店投資回報率只有8%~9%,其中,五星級酒店的回報率只有6%~8%。

  高星級酒店投資的真實收益

  然而,流入酒店業的資金仍越來越多,其中也有相當大一部分“產業內資金”,鄭植河說,和李茂財這樣的投資客不同,這些“產業內資金”大部分來自于房地產行業,對于投資環境的惡化,他們不是沒有發現,而是“醉翁之意不在酒”。

  避稅、囤地、抬升周邊地價是這些資金收益真正的來源。

  “老實說,鄭州的星級酒店生意真的很一般。”主要在河南開發酒店項目的一家酒店管理集團總經理張闖(化名)告訴《瞭望東方周刊》,但從2008年開始,河南的酒店開發項目卻在大量增長,“主要都是來自東部沿海的房地產開發資金”。

  在房地產業遭遇調控的時候,酒店業卻處于一個監管空隙中。“酒店屬于商業用地,原則上只要用地規范,在供應上是不受限制的,”張闖說,這是房地產開發資金青睞建酒店的一個重要原因,“商業用地的使用期限是40年,但一般8年就能收回成本,開發商都看中了商業不動產的升值效應,這比酒店經營上的收益,其實要大得多。”

  此外,大部分酒店的建造者,在周邊還擁有一些住宅和商業開發地塊,“在二、三線城市的開發商,現在很流行采用先開發高星級酒店,再開發商務樓,最后才開發住宅,”趙煥炎說,這是因為在二、三線城市的住宅價格普遍較低,住宅開發利潤也較低,“所以要先通過酒店,把整個板塊的檔次拉上來。”

  避稅,則是另一個業內公開的秘密。

  在很多城市,只要在開發的住宅板塊中,加入一個高星級酒店項目,開發商的整體項目都可以享受到政府的優惠政策,“不光是政策優惠,有的地方還可以免稅。”

  “一家地產開發公司,今年賺了10億,按道理,這10億都要交所得稅,那就投5億去開個酒店,今后再以土地增值、酒店運營的日常收入來回收投資并產生利潤。”對于一些上市公司,這樣的模式最受歡迎,“因為土地的價值,在報表中呈現的增值效應尤其驚人,而且,這樣一大筆投資本身,也是資本運作的重要題材。”趙煥炎說。




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